难以置信南京奥体新城成交价仅37万平

刚刚，小编在某二手成交网站上发现奥体新城清竹园成交了一套.43平的大面积房源，成交价万，单价约元/平！

这个价格可以说是让人大跌眼镜了，确实很难把3万多一平和奥体新城的房子联系在一起，而清竹园上一次有房源成交是在3月份，一套.96平的房源成交价为万，单价约元/平，比这次成交的房源高约2万/平！

并且小编整理了奥体新城新竹园从年到年3月份的成交记录，3月6日成交的一套.43平房源，成交单价约6.23万/平，创小区成交单价新高！而其它的成交房源也基本不低于5万/平↓

小区上次出现3万+/平的房源还是在年……

那这套清竹园的房子到底是什么情况呢？

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01奥体中心旁、绿化率达45%，却两个月降2.5万/平！

清竹园位于建邺区兴隆大街号，是“奥体植物园”之一，“奥体植物园”共由七个小区组成，除了清竹园，还有翠杉园、木樨园、青桐园、丹枫园、海棠园、紫薇园。清竹园是奥体兄弟团的第一批成员，建成于年，房龄较老。

奥体新城的配套就不必说了，距离梦都大街、兴隆大街地铁站约米，毗邻海玥名都。商业有金鹰世界、河西万达等；医院河西院区；教育配套也很过硬，在金陵中学实验小学和中华中学上新河初中的施教范围内。

小区内绿化率高达45%，除了竹子之外，还有其它三大自然景观：樱花大道、玉兰大道、银杏大道，真的做成了“公园式小区”，居住舒适度非常高。

虽然属于已经有十几年的房龄，比不上同区域内的次新房，但是奥体新城的小区也一直因为自己的小区环境和优越的居住舒适度，在河西人民心里占据一席之地，三万多一平的房子确实难见，比起3月份创新高的房源低约2.5万/平！

这套房源成交如此低价的几点原因：

1.大面积顶跃户型，可接受客群少。中介表示，这是一套大面积顶跃户型，加上阁楼共三层。顶跃房型居住起来可能不如大平层舒适度高，可接受的客群也相对较少。

2.房主急售，并且非常诚心。可以看到房源的原本挂牌价格便不高，为万，约4.08万/平。

3.购房人全款购入。本来定价就不高，且购房人可接受全款买下，经过2次调价之后，直接降价58万！最终以3.77万/平的价格成交。

4.房源满五年。

所以这套房源能够低价成交确实有其原因，不能代表小区现在的整体价值，小区现在的二手挂牌价格仍保持在约元/平↓

不过除了业主诚心出售和全款这两个因素外，其中很重要的一点就是，这套房的户型——跃层。跃层的价格为什么一般偏低？跃层能不能买？

02单价低，成交却不容乐观！这类房子太难了！

跃层即为有双层楼面的住宅，卧室、起居室、厕所等辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接，有别墅式的感觉。

除了专门主打空中院墅或者叠墅的小区之外，在普通的小区中，我们比较常见的跃层为底跃和顶跃。底跃一般为地上一层+地下一层/半层，顶跃一般顶楼+半层/阁楼。

跃层听起来感觉面积大，住起来还有“别墅”的感觉，但其实跃层在住宅市场中的处境确实不太乐观，成交价普遍偏低，且成交周期较长。西妹查找了一下之前河西某些小区跃层的成交价格。

同为“奥体兄弟团”成员的海棠园，成交的一套顶跃单价约元/平，成交周期长达天↓

而一个月前小区成交的房源单价约元/平↓

金马郦城在四月份成交了两套顶跃，东区房源成交单价约元/平，西区房源成交单价约元/平，而小区的挂牌均价都在5万+/平↓

不仅成交的房源，正在挂牌的房源也是如此，奥体新城木樨园顶跃，约4.59万/平，小区二手挂牌均价约元/平，挂牌时长超一年↓

连华新城璟园这样的高端住宅，底跃挂牌单价也仅约元/平，小区现二手挂牌均价约元/平↓

不仅二手房如此，新房的底跃顶跃户型出售情况也是不容乐观，河西中的颐和源璟，成交火爆，每次加推都去化很快。但从网上房地产查看到，不管是前段时间刚加推的楼栋，还是去年加推的楼栋，底跃户型基本都还在，未曾售出↓

（B01栋，开盘时间：年4月）

（B03栋，开盘时间：年10月）

顶跃、底跃户型会有一些附赠面积，有人觉得“价格低面积大”，多出来的一层可以做娱乐室等，生活起来也蛮舒服。但是这类房源的售卖情况仍然不容乐观，为什么呢？

小编总结了一下：

1.大面积、高总价。

首先顶跃、底跃都为大面积房源，大面积房源的客户群体有限，并且大面积意味着高总价，这在一定程度上也筛选了购买群体。即便有能力购买的购房人也会考虑之后的转手难度问题。

2.变异户型

虽然有赠送面积，但是顶跃/底跃的两层并不都是完全相同的配置，例如有一层层高较低，并且有变异角落，较难安排↓

3.底跃/底跃自身的居住特性

顶跃/底跃户型的居住舒适度也是购房人会考虑的重要因素。像是底跃，主要源自于早年间开发商为了增加利润，开始挖地下室，做成底跃，因为地下室不计入容积率，还能按照产权面积来卖钱，把挖地下室直接变成了行业内心照不宣的流行趋势。而在南京这个地方，低层都可能受到潮湿的影响，负一层更是容易出现返潮情况。还面临采光、通风、阴冷、蚊虫鼠蚁等影响。虽然是有赠送面积，但是利用率却不高，整体性价比不高。

而顶跃在这些情况上会比顶跃稍微好一些，但也会面临夏季温度高，防水问题大等情况。

所以跃层虽然面积大、单价相对较低，但是对普通购房人来说，性价比并不高；更别说在河西这片区域，高净值群体更注重居住体验，跃层的接受度相对更低。

但是也有喜欢跃层产品也是拥有自己的用户群体，比如面积大，适合大家庭居住；赠送面积多，底跃负一层可以改造功能室；顶跃一般有露台，采光好、视野开阔，没有楼上邻居，更加安静等。