上海旧改王低调进入南宁的背后

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1月24日，南宁市建昶建设工程监理咨询有限公司公布了南宁市青秀区新竹、建政片区旧城改造前期工作合作单位招标结果，上海大华集团控股的广西华茂投资有限公司中标。这意味着，上海大华集团正式参与南宁的城市更新改造。

▲上海大华集团旗下子公司中标南宁旧改前期合作人。

旧改的前期合作人跟熟化人还是有区别的，南宁市的旧改政策这些年来几经变化。现在南宁市旧城改造的常规模式已经变为城区级国企平台公司与外来房企共同合作，联合开发，共同竞标熟化人。

在竞标熟化人之前，需要通过招投标公开竞选前期合作人。合作人中标后，会跟城区的平台公司共同完成旧改土地的前期测量、调查、规划方案等工作。

做完这一系列前期工作后，才能参与竞标熟化人，推进到实质性的旧改征拆阶段。

整个南宁青秀区新竹、建政片区总面积为亩，基本包含了南宁市目前地段最为优质、最成熟的黄金区域。不过，现在的旧改政策不再允许大拆大建，所以这亩范围内的老旧小区，并不是全部都要拆除重建的。

▲青秀区新竹、建政片区亩旧改范围。

片区范围内的老旧小区不会全部拆除，多数还是以轻微改造、翻新为主。这部分是由国家拨款的专项资金来承担。

▲大部分的单位房小区只是进行微改造。图片来源：南宁买房参考

此次中标青秀区旧改项目的前期合作人，想必出乎了很多南宁人的预料。因为，击败了华润、大唐、荣和等在南宁深耕多年，做了多个知名旧改楼盘的房企，是一家来自华东上海的房企大华集团。

▲大连大华·锦绣华城。

大华被称为上海“旧改王”。

上海“旧改王”大华

在业内，专注于旧改赛道，并且在旧改领域构建起自己独特护城河的房企有许多。例如深圳星河、鸿荣源，广州珠光、方圆，郑州升龙，昆明俊发，武汉福星惠誉等房企。

这些房企的共同特点就是经营规模都不算大，但始终都能拿到城市里的核心区域地块，经营稳健，毛利润高，现金流充足。对于地产周期的敏感度低，是现在过得相对比较舒服的房企。

上海大华集团同样也是其中之一。这家成立于年的房企，早年是上海宝山区大场乡商品住宅开发公司。而大华集团在大场镇开发了超百万平米的大型社区，被称为大华社区，整个板块也用小区的名字命名，被称之为大华板块。

▲大华板块是上海宝山区最近上海市中心的板块。

正是从这个项目开始，大华集团就走上了完全不同的发展模式。

一个是喜欢开发超级大盘的模式，截至今年，大华集团已经开发了16个规模超百万平米的超大型社区。对于超大型社区的运营和开发，大华集团经验丰富。

▲上海大华锦绣中心

大盘开发的好处就是开发时间周期长，能够用超长的开发时间，应对房地产的不确定性，吃净土地的红利。土地始终会随着时间的推移而慢慢增值，超级大盘往往开发时间越久，可售货值越高。

另一个则是大华非常专注于旧改项目，对于城市更新、旧城改造有着自己的独特的理解。尤其是城市更新中的拆迁、安置、补偿等问题，大华相当有经验。

例如年11月1日，大华集团底价摘得广东惠州市惠阳区白石村村企合作地块，总价约6.2亿，成交平均楼面价元/㎡，周边房价均价1.8万/㎡。

这么大的价格差，大华仍然可以底价获取。原因就在于，地块现状并不是净地，需要拆迁，还要处理复杂的村集体关系。不是深度介入，是拿不了该地块的。

▲大华广东惠州白石村项目现状。

像这样的城市更新、村企合作的例子还有很多，明哥就不一一列举了。

城市更新项目的优势是资金前置，在拿地之前先找好财务投资人，然后再进场拿地。所有的前期准备工作在拿地前已经完全掌握，信息更准确，对于公司财务配置可以更为合理。

所以，即使在年报里，大华的负债总额达到亿，但其在年的三道红线指标为净负债率75.48%、剔除预收账款后负债率62.88%，现金短债比2.62，维持在健康水平。

只要大华在接下来，布局城市正确，控制土地溢价率，不乱拍地，大概率是相当稳健的。毕竟旧改项目能够为大华贡献大量的利润，只需要维持现金流稳定，就不太容易出现风险。

大华低调入南宁

其实，大华早在年就已经低调进入南宁。年10月14日，南宁青秀区仙葫片区66亩地块出让，最后由青秀区的平台公司晟宁资产获取，楼面价达到了惊人的元/㎡。

▲南宁晟宁资产高价获取青秀区仙葫地块。

据传，当时晟宁资产计划和龙光地产合作开发该项目，但是在拍出过于离谱的楼面价后，龙光地产选择了退出。随后，南宁楼市进入下行周期，仙葫片区又属于南宁的弱势区域，房价一路走低。

这导致了项目的开发难度直线提升，最终是上海大华集团入局，与晟宁资产合作开发该项目，并把项目名定为大华·语山。

▲项目曾低调举行了开工仪式。

不过，大华进入南宁与其他房企相比，显得相当低调。没有大张旗鼓地宣传，即使开工仪式也做得相当低调。

明哥估计大概率是因为，目前地块内的产品定位没有最终确定，内部还有不小的争议。该地块的获取价格和技术指标，非常考验开发商的产品力。再加上目前南宁楼市低迷，开发风险较大。

▲大华·语山项目流出的设计图。

不过，大华作为地产界的“隐贵”房企，其行事风格与其老板金惠明一样，低调内敛。金老板几乎很少在公开场合发言，在网上也鲜少他的资料，是非常低调的一位老板。

▲上海大华集团老板金惠明

据了解，大华目前在南宁除了青秀区建政、新竹片区旧改外，还储备有从江川集团手中接过的西乡塘区南钢片区旧改等项目，旧改资源相当丰富。

作为旧改起家的“旧改王”，上海大华集团目前在南宁还处于初级阶段，还需要拓展更多的项目才能在南宁站稳脚跟。光靠旧改项目是远远不够的，未来大华也许会积极参与南宁的招拍挂项目。

写在最后

今年以来，南宁的楼市仍旧相当严峻。有不少全国房企有了退出南宁市场的打算。此时，杀进南宁的新面孔房企，算是给南宁楼市提振了一点信心。

这个时候，信心比金子还要珍贵。