广州南站,即将逆天改命房价冲刺6字头

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“南站空有人流，不能留人”，这句话伤害性不大，侮辱性极强。按理说，广州南站交汇广佛4条地铁，每年发送客流过亿，理应掌握财富密码。但12年来，始终雷声大雨点小，怎么破？不过，最近情报哥思考了很多，南站可能真的要逆天改命了！，就是南站楼市崛起元年。只不过，改变广州南站命运的，并不是交通，而是商业。广州南站，从来都不缺人，甚至可以说是广州最大的一个“流量IP”。年，广州南站全年旅客到发量1.63亿人次年，广州南站全年旅客到发量1.88亿人次这是疫情之前，连续2年南站的客流。如此高的客流量，在全国数一数二。假如没有疫情黑天鹅，南站早在三年前，年客流量就可以破2亿大关。疫情后，广州客流明显增多。过去的南站，先是想用产业引流。奥园越时代广场、路福联合广场、万科世博汇，一个个商办物业落地。但直到今天，偌大的南站，也没有一个像样的商业综合体。零零散散的个体商户无法激活南站每年1亿多人流量的购物需求。相对于庞大的客流量而言，南站可能只是一个放大版的地铁站。前几年的南站，总算开窍，换一个赛道，用业主来引流。从火爆一阵的恒大冠军之光，到18年-21年连续出让地块造新项目。3年过去，当年播下的种子，正在发光发热。对南站的人居环境来说，要补的课，实在太多。最先要补的课，就是人气。过去，对南站来说，宅地是稀缺资源，投入运营12年，南站出让的宅地仅6宗。面市的项目就更少了，年前，只有单体楼臻尚苑撑起南站楼市。还好，迈入TOD时代南站总算开窍。越秀+广州地铁都是广州市民耳熟能详的房企，自带一种亲切感，而合作的项目：星瀚TOD，星寰TOD，瞄准上客车做出一番声势。要的，就是让自住客先把片区填满！所以南站楼市第一波布局的项目，是自带方向的：既有星瀚这种22号线陈头岗上盖，自成一体的大盘。它自带学校，地铁，商业，对初来广州，朋友不多，娱乐消遣非刚需的奋斗族，比较友好。近年，73-㎡的二至四室，低总价入手，把自住需求的目光吸引过来，小区的9年一贯制广外附，是锁定上车客的杀器，为南站打响头炮。其后是瞄准上班族的星寰，买这里的客户，要的就是去往万博，琶洲以及珠城的地铁便捷度。星寰项目效果图目前家门口就有地铁7号线谢村站。在万博，琶洲以及珠城几个核心就业中心35分钟地铁半径内，有概念的住宅区都不便宜。星寰算是其中价格最有优势的。况且其高赠送+户户朝南+通透设计的神户型，堪称翻版的万博和樾府。两个项目把自住客拿捏得死死的，然后重头戏来了。定位偏刚改，主推95㎡、㎡、㎡、㎡、㎡和㎡户型的城投领南府，要的就是以上几个就业中心的改善型客户。城投领南府项目效果图总投资额将超过60亿元，城投自家运营的花城汇、私人会所、游泳池及下沉园林、绿化率有36.4%、遮阴率达50%等品质公建配套一应俱全。至此，南站板块项目的品质，不怯番禺其他改善盘。产品已经做好，剩下就是价值冲高的空间。决定南站价值冲高的关键，一是商业的落地，二是与汉溪长隆、主城区打通的可能性。商业的落地，需要把存量客流盘活，让旅客到站等车期间不是玩手机，而是多在周边逛逛。让访客到达广州后，有良好的商业体验，不负千年商都的第一印象。南站，有自己的思考。年，在广州首次集中供地中，新鸿基竞得广州南站TOD项目地块，总投资高达亿元，让其成为广州首次集中供地总价最高的地块。新鸿基与高铁站，算是老CP了，新鸿基开发TOD项目长达二十余年，前有香港西九龙高铁站打造的大型综合体，后有年在庆盛夺下的枢纽地块。（地块规划8万㎡大型商场，号称打造为继广州天环、天汇广场后又一指标性项目）广州南站规划了十年，屡次修改规划，时间耗不起了。选择新鸿基，看中的就是其对TOD商业的理解，尤其是天汇、天环成功运营背后的招商能力。总而言之，南站需要的就是新鸿基这样一锤定音的操盘手。据悉，广州南站项目总楼面面积约86万平方米，足足5个天河城的体量。新鸿基ICC综合体按照“西交通（交通、配套）、东商务（地标、商务）”贯穿西广场和东广场（主力是西广场），整体做了盖板设计，下沉式商业广场，通过盖板，可以连接南站的出发大厅无缝连接。新鸿基ICC综合体效果图包括铁路、地铁线，以及其他交通网络接驳多达12条轨道交通线，落成后定将成为大湾区内“站城一体”的新尝试。另一个值得