广州南站能不能上到5万三大新盘的P

“什么？广州南站板块的新房价格准备冲上5万+/㎡？”收到中介发来的消息，小编震惊了一下。

前两天，中介给小编透风，南站板块的广州城投·岭南府准备开放营销中心，首次开盘吹风价到5.1万/㎡。

小编半信半疑，这个板块的新房一直都维持着4万/㎡的均价，也符合当前地段、配套兑现的价值，如果要直接冲上5万+，那就得去看看值不值了。

南站板块发展只有十几年时间，周边住宅用地稀缺，最近10年来也只批了6宗宅地，所以不比其它热门板块“内卷”，这里只要一有新楼盘都挺火的。

这次小编只打算去三个楼盘，从前两年“独挑大梁”的品秀·星瀚，到去年刚开盘就占据新房流量榜首的星寰TOD，再到今年准备高价开盘的广州城投·岭南府。

只要走上一圈，也就能知道南站板块的新房具体是什么发展情况。

1、

交通PK

星寰TOD＞广州城投·岭南府＞品秀·星瀚

说到广州南站，想到的自然就是交通、通勤方面的优势。虽然距离市中心有一定距离，但这几个项目无论是公共交通，还是自驾都算是比较方便的。

最重要的地铁交通：

星寰TOD临近地铁7号线谢村站，距离约米左右，步行大概5分钟。小编从珠江新城地铁站出发，3号线转7号线，大概花了40分钟的时间到达谢村地铁站，距离不算远。

出了地铁口，直走到营销中心这段路，附近大部分都是在建中的楼盘，到处都是建筑工人，说明这边的规划正在逐步落地了。

项目可以快速换乘2/3/18/22号线，2站到达南站，3站万博。

广州城投·岭南府则临近地铁7号线2号线的交汇站——石壁站。虽然是双地铁加持，但项目距离珠江新城会更远一些，要比星寰TOD多坐一个站。

而且项目直线距离石壁站C出口还要大概米，实际走路耗费时间应该会在10分钟左右。

不巧的是，项目其实并未对外开放，小编也只是远远地在外面看上一眼，现在营销中心附近还都比较杂乱，保安说预计月底会开放。

品秀·星瀚直接就位于地铁上盖，楼下就是地铁22号线陈头岗站，到达珠江新城大概50分钟。

而地铁22号线首通段是于今年3月份开通的，番禺广场-陈头岗段共途经站点4个，其中有2个换乘站，可换乘3号线、18号线、2号线等线路。

未来，地铁22号线还会有后通段、北延段、南延段，全线开通后将实现南沙、番禺、荔湾与广州南站的快速轨道交通联系。

周围的道路干线情况：

星寰TOD主要依赖的道路为汉溪大道，要接驳东新高速、新光快速、华南快速干线，通往广州各大板块。

汉溪大道中目前来往的都是一些泥头车、大货车，不过也是稀稀疏疏，整体道路没有遮挡，路况挺顺畅。

广州城投·岭南府则位于番禺乡道与石洲中路交叉口东北侧，出行主要是依靠乡道以及石洲中路。

周边道路更多要经过村里面，道路面貌略差，安全方面也有待保障。小编从广州城投·岭南府坐车到品秀·星瀚的时候，穿过的都是村里面的道路，车辆比较杂乱，人也比较多，看起来并不好走。

品秀·星瀚临近的主要道路为南大干线，目前还在建当中，路面状况也会比较破乱，等修建完成，这边链接番禺内部各个板块都非常方便。

另外项目附近还有在建中的东晓南放射线，到达海珠等地也方便。

具体距离南站、万博的远近：

这几个项目可以说是在广州南站板块、南村万博板块的交汇之处，主要也是受到这两个板块的利好辐射。

具体距离两个板块的远近，其实也是重要的判断因素。

从图片可以明显看到，广州城投·岭南府距离广州南站最近，自驾3.3公里，而地铁仅一站之遥，确实占据优势，而星寰TOD次之，自驾3.7公里，地铁距离两站，而品秀·星瀚就远一些，自驾要4.6公里。

但其实距离相差并不大，也就是几分钟的差异而已，南站该辐射到的还是会辐射到。

至于南村万博这边，几个项目自驾距离都超过了6公里。其中星寰TOD自驾距离仅6.9公里，而广州城投·岭南府要到9.2公里，至于品秀·星瀚则要11.7公里。

可以看出，各个项目到南村万博尚有一段距离，且之间差别不小。

综合起来，会发现星寰TOD的位置更优，不管是去南站，还是万博中心，距离都比较适中，10-15分钟就可以抵达两大板块的中心，优势明显。

而广州城投·岭南府虽然距离南站更近，但因为去到万博中心需要耗费较长时间，且距离珠江新城比星寰TOD更远，因而略次之。

至于品秀·星瀚目前去到南站、万博中心的距离都是最远的，但是由于道路规划有南大干线、东晓南放射线等，未来道路便利程度并不输上述两个项目。而且地铁交通方面，发展潜力也是最大的，地铁22号线也是被寄予厚望。

因而，仅从目前的发展来看，交通PK上面，星寰TOD＞广州城投·岭南府＞品秀·星瀚。

2、

产品PK

品秀·星瀚＞星寰TOD＞广州城投·岭南府

提起广州南站，可能很多人印象当中还是比较村、没有什么商业配套，介意城市界面的问题。

打算买这边的购房者，之前大部分也是看中这里的产业发展潜力。作为广州最大的火车站，人流量、客流量都不容小觑，这里规划充分挖掘南站客运流量、商务旅客、大湾区各城商机。

因而发展总部经济、文旅体验商业等，打造广州南部经济核心。

抓住字眼“文体旅游、总部经济”，这些都是当前发展的趋势所在。

很多人都在说，不是因为这里规划不够强大，而是发展进度不够快。但其实每一个高铁枢纽带动周边商业发展都不能一蹴而就的。

比如深圳北站，年深圳北站商务中心区渐渐揭开面纱之后，发展渐快，也是到今年才打造成为具有全球影响力的“国际会客厅”，而广州南站未来几年也会渐渐起飞。

而且，现在广州南站不只是规划在纸上，已经有很多肉眼可见的成长。

最关键的配套：

因为几个项目距离都不远，其实整体来看外部配套都是共享的，商业目前无非就是到广州南站的地下商业综合体——花城汇·南站，还有南村万博这边天河城、万达广场等地，另外就是寄希望于新鸿基南站TOD项目。

要PK的话，只能看看自身的商业、教育等配套。

星寰TOD占地面积7万㎡，容积率为3.0，共有13栋住宅，层数17-30层。

商业方面，除了自身的底商之外，都要依托外面的商业项目。比如其靠近恒大足球场，里面从地下一层至地上六层规划了儿童世界、国际美食、文化娱乐、体育运动、精品零售、教育培训、休闲餐饮、生活配套等8大业态，是个规划30万㎡的商业综合体。

目前该项目已经被广州城投接手，销售说，年恒大足球场预计会有实质性进度。其表示，年，星寰TOD周边配套基本上都能跟上来。

另外，项目配建一所18班幼儿园，目前公立小学学位有石壁小学和谢村小学。

广州城投·岭南府总用地面积为4.8万㎡，总计容面积为14.5万㎡，预计总投资额将超过60亿元，规划建设高层住宅与配套商业。

按照网上资料，项目近享68万㎡地下商业旗舰，而社区配备私人会所、游泳池及下沉园林。

基本看来，商业也得靠蹭。

教育方面，广州城投·领南府旁边为广州南站小学，自身没有配建学校。

品秀·星瀚自身规模比较大，是由广州地铁和越秀联合打造的建面约88万㎡地铁生活教育大城，其中教育资源为亮点。

项目享有社区内12年教育，引入的九年一贯制的广外附校是公办性质，也是广州名校之一，将提供超过个学位，今年9月已经准备开学。加上小区自带的24班幼儿园，学位资源充足。

而商业配套也强大，自身带有约1.7万㎡商业配套，基本可以解决购物的问题。

户型产品设计：

星寰TOD的户型设计较为突出，目前主推90-㎡产品，现在主要在售8栋产品，2梯6户，26层高。

最主要的是，项目的户型实用率都做到超90%，将空间利用到极致，关键是还做到户户朝南，通风采光够优秀。

比如小编看了92㎡的样板间，做到三房两厅两卫，四开间都朝南，还是主套设计，整体设计感也不差。

而且现在项目单价仅3.8-4.3万/㎡，总价在-万左右就可以上车。因为较高的性价比，星寰TOD从去年底首推开始，销售都较为火爆，而且价格也略有上涨。

从最新的销控表看到，之前推出的1-4栋只剩下少量尾货在售。

广州城投·岭南府因为尚未开放，所以具体的户型产品并未完全流出。从网上资料看来，项目定位为南站板块轻奢社区，户型设计也是偏刚改。

之前的规划图显示，项目将分为两期工程建设。

其中，一期工程包括1-4号楼，二期工程包括5-12号楼，一共16栋住宅楼。

项目预计将涵盖建面95㎡、㎡、㎡、㎡、㎡和㎡户型。据悉，面向石壁涌河景的8#-10#，应该会是㎡及以上的大户型。

至于产品设计风格，应该也会跟越秀的两个项目形成差异化。

品秀·星瀚主推产品面积段为73-㎡，户型选择比较多样，总价-万左右，面向刚需、刚改等人群。

目前，项目在售约98-㎡复式产品，单价约4-4.3万/㎡；建面约85-㎡二至四房平层户型，带装修交付，均价为3.75万/㎡。

这一项目其实从年便已经开售，热度一直都不低，现在已经有部分楼栋陆续交房。

上个月主推的是5栋，当前主推4栋，户型产品涵盖㎡3+1房、89㎡2+1房。此外，项目3栋、4栋于6月17日才刚领预售证，共套房源获批。

虽然说这个项目整体户型使用率不及星寰TOD，也不够方正，但整体空间利用也算合理，性价比也比较高。

样板房

综合来说，配套比较强大的品秀·星瀚在板块内更具备竞争优势，而且在上车门槛方面，比起其余两个项目更低一些，在户型设计差异不大的前提下，更吸引刚需人群。重点是，这一项目有名校加长，未来置换优势明显。

越秀的产品设计经验也不需要怀疑，就像在星寰TOD的设计把主套空间感都给展示了出来，甚至连厕所都赠送了平台，难怪说是把空间感发挥到极致，但其最小的户型也要到90㎡，因而上车门槛会比品秀·星瀚高一些。

至于广州城投·岭南府就不多做评价了，要跟越秀的产品打擂台，还得多下点功夫，尤其是器准备推出轻奢产品，更需要注意产品品质感。

毕竟如果是破5万的价格，不如到万博、长隆买房，价格如果差不多，万博位置更好、地段更优。而且那边还有大盘越秀和樾府可以选择，是个公园社区，环境更好。不过如果是长隆那边的吹风7万的耀胜新世界，那就要看看入手是不是划算了。

因而，从产品设计、性价比等方面，品秀·星瀚＞星寰TOD＞广州城投·岭南府。